江苏省扬州市广陵区人民法院于2020年11月2日作出民事判决书

　　原标题：北京京尹律师观点：宅基地房屋转让协议无效，不当然导致拆迁补偿协议无效

　　原告刘某山与第三人陈某琴于1981年结婚，双方拥有房屋一处，登记所有权人为刘某山。2009年6月1日，刘某山、陈某琴(甲方)与第三人刘某连、陈某菊(乙方)签订《协议书》，约定将案涉房屋转让给刘某连、陈某菊，并约定案涉房屋如遇拆迁由乙方享有拆迁利益等。协议签订后，刘某连、陈某菊向陈某琴支付了部分购房款，后入住使用案涉房屋。2014年8月12日，刘某山与陈某琴离婚，离婚协议中约定双方对案涉房屋各享有一半财产权利。

　　因案涉房屋在某改造项目规划红线范围内，2017年11月18日，某镇人民政府作为房屋拆迁实施单位与刘某连签订拆迁补偿协议。11月20日，某镇人民政府拆除案涉房屋。刘某山于2019年1月31日以某镇人民政府为被告提起行政诉讼，请求确认某镇人民政府拆除其房屋行为违法并要求恢复原状，江苏省扬州市江都区人民法院于2019年5月17日作出行政裁定书，认为某镇人民政府对刘某山已经出售并交付给刘某连、陈某菊的房屋实施拆除，该拆除行为并未侵害刘某山的合法权益，刘某山不具有法律上的利害关系，故裁定驳回刘某山的起诉。刘某山不服该裁定，提起上诉，江苏省扬州市中级人民法院于2019年12月27日作出行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。

　　2020年1月8日，刘某山以陈某琴、刘某连、陈某菊为被告提起民事诉讼，要求确认《协议书》无效，江苏省扬州市广陵区人民法院于2020年11月2日作出民事判决书，判决确认《协议书》无效。刘某山不服该判决，提起上诉，江苏省扬州市中级人民法院于2021年3月24日作出民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。2020年7月16日，刘某山向江苏省扬州市江都区人民法院提起行政诉讼，请求确认某镇人民政府与刘某连签订的案涉拆迁补偿协议无效。

　　江苏省扬州市江都区人民法院经审理判决如下：确认2017年11月18日某镇人民政府与刘某连签订的案涉拆迁补偿协议无效。

　　某镇人民政府不服一审判决，提起上诉。江苏省扬州市中级人民法院经审理判决如下：一、撤销江苏省扬州市江都区人民法院作出的行政判决；二、驳回刘某山要求确认某镇人民政府与刘某连在2017年11月18日签订的案涉拆迁补偿协议无效的诉讼请求。

　　法院对出卖方诉请确认行政机关与买受方签订的拆迁补偿协议无效的案件进行司法审查，可以从拆迁补偿协议效力的司法审查规则、行政机关在签订协议时有无尽到审慎审查义务以及出卖方是否违背诚实信用原则等三个方面进行分析评判。

　　第一，案涉拆迁补偿协议不属于行政协议无效的情形。

　　拆迁补偿协议本质上仍属一类行政行为，是行政机关履行职责的一种形式，其行政行为属性并不因“协议”这一表现形式而改变，当事人就该类协议效力提起的诉讼属于行政诉讼受案范围，人民法院既要审查行政行为的合法性，又要兼顾协议双方的合意性。概言之，拆迁补偿协议效力的司法审查，既要以《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定为基础，同时也要适用民事法律关于民事法律行为无效的规定，遵循依法行政、诚实信用、意思自治等基本原则，平衡保护协议各方的合法权益。本案中，案涉拆迁补偿协议系某镇人民政府与刘某连在当时拆迁安置政策下自愿签订，内容并不存在行政法律规范规定的重大且明显违法情形，亦不符合民事法律关于民事法律行为无效的情形。

　　第二，某镇人民政府在签订案涉拆迁补偿协议时尽到了审慎审查义务。

　　在行政审判实践中，如果行政机关根据买受方已居住使用标的房屋多年或者买受方已对标的房屋进行重建扩建等权利外观，确定买受方为拆迁补偿协议的签订相对方并与其实际签订协议的，应当认为行政机关在签订协议时已经尽到了审慎审查义务，肯定其与买受方签订的拆迁补偿协议的效力。本案中，某镇人民政府并无认定《协议书》效力的法定职权，其与刘某连签订案涉拆迁补偿协议，系基于当时尚未被确认无效的《协议书》以及刘某连、陈某菊实际占有使用案涉房屋多年的权利外观，并无不妥。因此，某镇人民政府在其判断与识别能力范围内认可刘某连、陈某菊的被拆迁人身份，与刘某连签订案涉拆迁补偿协议，已然尽到审慎审查义务。

　　第三，刘某山的行为有违诚实信用原则。

　　针对这类试图通过确认宅基地上房屋买卖合同无效而获益的民事案件，司法实践中通常按照“合同无效按有效处理”的方式，即判决确认合同无效的同时并不在当事人之间设定相互返还的义务，在依法确认合同无效与兼顾诚信原则之间寻求适度平衡。本案中，虽然生效民事判决确认《协议书》无效，但并未判定刘某山与刘某连等人之间互负返还基于《协议书》取得的财产的义务，实质上对《协议书》采取了“合同无效按有效处理”的态度。在《协议书》对拆迁利益归属作出约定的情形下，刘某山诉请确认案涉拆迁补偿协议无效，明显有违诚实信用原则。由于案涉房屋已转化为拆迁利益，刘某山与刘某连等人之间的争议实质上为拆迁利益的归属问题，不属于行政诉讼审查范围。

　　因此，原房屋买卖协议无效并不当然导致行政机关与买受人签订的房屋拆迁补偿协议无效，在行政机关签订拆迁补偿协议时已然尽到审慎审查义务且协议不存在法定无效情形下，诚实信用原则的适用可以更合理有效地平衡各方的利益。

　　相关法律法规为被征收人提供了法律保障，如果您或者身边的人在拆迁过程中权益受损，应第一时间寻求专业的法律帮助，把握维权黄金时间，最大化地维护自身的权益。

　　（内容来源：中国法院2023年度案例：土地纠纷）

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